СТАТТІ

Оренда житла з правом подальшого викупу: що потрібно знати

Оренда житла з правом подальшого викупу: що потрібно знати

Придбання власного житла – дороге задоволення. Мало хто може дозволити собі викласти відразу достатню для цього суму.Багато людей хоче купувати квартиру в кредит, або замислюються про таку можливість, як оренда квартири з подальшим викупом.

Відмінність оренди з правом викупу від купівлі на виплат

Це далеко не одне і те ж. Насправді оренда житла з правом його викупу надалі є досить рідкісною угодою. Якщо договір про придбання житла на виплат переслідує таку мету, як перехід права власності, то головне при викупі орендованої квартири – ті правовідносини, які автоматично випливають з укладеного договору оренди.

Купівля на виплат користується певною популярністю, але тут криються деякі ризики для покупця: всі права на нерухомість на весь термін виплати залишаються у продавця, з формальної точки зору колишній власник квартири може її здати, продати, закласти. При цьому в його розпорядженні залишаються всі кошти, отримані від покупця.

Оренда з правом подальшого викупу дозволяє уникнути подібних небезпек. У цьому випадку на квартирі з’являється обмеження, оформлене договором, і колишній власник вже не зможе розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд. Навіть якщо договір буде розірвано, отримані за оренду кошти доведеться повернути.

Складання договору оренди з подальшим правом викупу

У текст договору обов'язково потрібно включити умову про викуп. У ньому можна прописати такі умови, при яких орендоване житло стає власністю орендаря:

- Після того, як закінчиться термін оренди (а він найчастіше становить від 1 до 3 років).

- До закінчення терміну оренди – в тому випадку, якщо орендар вніс всю суму за житло.

- Третій варіант передбачає перехід власності або після закінчення строку оренди, або у разі дострокового внесення обумовленої суми.

Викупна ціна житла повинні бути включена в текст договору. Це дуже важливо, адже викупна ціна часто відрізняється від суми всіх сплачених орендних платежів.

Простежте за тим, щоб у договорі визначався порядок виплати договірної вартості квартири.

Загальна сума, яку орендар сплачує орендодавцю, тобто орендні платежі і викупна вартість, повинна бути співмірною реальній вартості квартири, так само, як у випадку складання договору купівлі-продажу.

Договір поєднує в собі умови купівлі-продажу та умови оренди. Чим детальніше буде описано правові взаємовідносини між орендарем і орендодавцем, тим менше ризиків і суперечок виникне.

Якщо вартість квартири підвищилася або знизилася

Оскільки нерухомість має звичку змінюватися в ціні, квартира може подорожчати до того моменту, як перейде у власність покупця-орендаря. Тому в договір необхідно внести відповідний пункт, що ґрунтується на вашій домовленості з продавцем.

Можливо, ви з ним вирішите, що вартість квартири не буде змінюватися, навіть якщо на ринку відбуватимуться коливання. Але, швидше за все, ви зійдетеся на тому, що орендна ставка буде індексуватися в залежності від ситуації на ринку і від валюти, в якій здійснюється оплата.

Важлива особливість договору оренди з правом викупу – до нього не можна вносити зміни! Саме в цьому і полягають ризики для продавця і покупця. Ні та, ні інша сторона не може вимагати змін яких-небудь пунктів.

Інші ризики

Потенційний покупець житла має право у будь-який момент відмовитися від свого наміру і  розірвати договір. У продавця такого права немає, він не може розірвати укладену угоду в односторонньому порядку.

У договір можна додати пункт про те, що частина грошей, внесених в якості орендної плати, зараховується як перший внесок при купівлі квартири. При цьому і податки, і витрати на страхування нерухомості повинен оплачувати не орендар, а власник.

Вважається, що подібна схема – укладення договору про оренду з подальшим викупом – вигідна передусім для продавця. По-перше, такими оголошеннями можуть зацікавитися як орендарі, так і потенційні покупці. По-друге, наймачі, напевно, будуть користуватися житлом більш дбайливо, якщо планують через деякий час стати його власниками.

Звичайно, є чималий ризик: ніхто не дасть гарантії, що потенційний покупець не передумає, а на час оренди, зазначений у договорі, продавець не має права шукати інших покупців. Щоб трохи захистити себе від такої небезпеки, продавець може вимагати від орендаря-покупця заставу, що не підлягає поверненню: скажімо, в розмірі 5% від вартості квартири.

^ Наверх