СТАТТІ

Як продати іпотечну квартиру?

Як продати іпотечну квартиру?

Одна з головних ознак кризи на ринку нерухомості –борги позичальників по іпотеці. Що робити, якщо платити іпотеку раптом стало не по кишені? Виходом з такої ситуації може стати продаж заставної квартири.

У банк!

Припустимо, людина втратила джерело доходів, і виплачувати іпотечний кредит їй стало нічим. Що робити? Куди звертатися? Передусіму банк, що видав позику. Коли людина потрапляє в подібну ситуацію, у неї завжди є можливість або домовитися з банком про реструктуризацію існуючого кредиту, або прийняти рішення про продаж цієї нерухомості.

Якщо реструктуризація (тобто зміна умов кредиту) не вирішить проблему, залишається одне – квартиру, придбану в кредит, продавати.

Важкий випадок

Коли особа не контролює ситуацію і затримує платежі по кредиту, справа може дійти до реалізації квартири за рішенням суду. Це, мабуть, найнегативніший і невигідний для власника варіант, оскільки продажем займається сам банк. Він шукає покупця через аукціон, а початкову вартість житла визначає суд. Власник (продавець), правда, може, її підняти, але якщо на перших торгах квартира не буде продана, то на других – ціна знизиться на 10%. Якщо і після цього покупець не знайдеться, банк сам викупить квартиру, але вже на 25% дешевше від початкової вартості. Тобто кредит буде погашений, але продавець ніяких грошей не отримає.

Угода на трьох

Найчастіше на нашому ринку користуються схемою реалізації іпотечної квартири, де беруть участь три сторони: продавець (власник квартири), покупець і заставоутримувач (банк). Порядок дій при цьому наступний.

Власник квартири повинен повідомити банк про своє рішення, пояснити причини продажу та подати заяву про можливості реалізації житла з-під застави. Як правило, банки не заперечують. Отримавши згоду банку на дострокове погашення кредиту (припустимо, іпотека видана на 10 років, а минуло лише три роки), треба знайти покупця, який готовий сплатити борг банку до укладення договору купівлі-продажу (це необхідна умова, адже квартира знаходиться під заставою).

Як шукати покупця – самостійно або через агентство нерухомості – продавець вирішує сам. Щоб не доводити справу до крайнощів (продажу за рішенням суду), краще звернутися до професійних ріелторів та здійснити продаж на максимально вигідних для себе умовах.

Коли покупець знайдений, сторони укладають договір завдатку, який дорівнює сумі боргу банку. Щоб убезпечити себе, краще завірити цей документ у нотаріуса.  У договорі застави повинні бути обов'язково зазначені:

- зобов'язання продавця (він мусить продати квартиру покупцеві після зняття з неї застави);

- сума квартири і порядок розрахунків;

- строк, у який продавець зобов'язаний продати квартиру, і строк, у який банк зобов'язується зняти заставу з квартири.

Далі продавець і покупець йдуть в банк для погашення боргу продавця. Банк видає довідку про відсутність заборгованості та заставну квартиру.

Після цього укладається договір купівлі-продажу і оформляється власність на користь нового власника. Залишені після продажу грошові кошти (за вирахуванням суми завдатку, тобто боргу за кредитом) отримує продавець.

Що втрачаємо?

Головне питання – чи багато втрачає позичальник у разі продажу квартири з-під застави? Тільки проценти, які він заплатив банку за користування кредитом у період його дії. Багато залежить ще від умов кредитування, від ставки, від того, на якому етапі продається квартира. Більша частина відсотків виплачується в перші роки, відповідно, чим раніше відбудеться продаж з початку обслуговування кредиту, тим більше іпотечник втратить грошей (оскільки сума боргу у цей період зменшилася не набагато). Звичайно, має значення і ситуація на ринку, і поточні ціни: якщо житло з моменту оформлення іпотеки сильно зросло в ціні, то можна залишитися в хорошому плюсі. А ось тягнути час – собі дорожче, за прострочення платежів можуть бути додаткові штрафні санкції від банку.

Варіант з обміном

Напевно, в разі фінансових труднощів багато позичальників погодилося б обміняти одну іпотечну квартиру на іншу, скромнішу, і тим самим зменшити розміри платежів. Або перевести кредит на іншого позичальника-покупця. Але поки подібних схем банки на практиці не пропонують.

Щоб поміняти одну іпотечну квартиру на іншу, необхідно продати житло з-під застави, отримати схвалення на новий іпотечний кредит і придбати квартиру в іпотеку менше і дешевше.

У власників дорогих іпотечних квартир є можливість обійтися і без нової позики. Припустимо, житло бізнес-класу можна продати з-під застави, повністю погасити борг банку, а на грошові кошти придбати квартиру-економ дешевше і меншої площі.

^ Наверх